עם אישור תוכנית הרבעים של תל אביב, לא מן הנמנע שנמצא פרויקטים רבים של תמ"א 38 בתל אביב מאושרים ויוצאים לדרך. הפרויקטים הללו ישנו את חזות הרובעים ויוסיפו גוון חדש ועדכני לשכונה, אבל האם התמ"א 38 באמת תורמת לעלייה באיכות החיים של הדיירים?
אביעד ברטוב 16/04/2018
התשובה היא במילה אחת – כן. בשתי מילים – כן אבל. בואו נברר באילו מקרים צריך להקפיד כי אכן פרויקט התמ"א 38 עונה על כל הצרכים:
תמ"א 38 – להנאת כולם?
אחת התופעות הנפוצות בפרויקטי תמ"א 38 היא קבוצת הסרבנים – דיירים או בעלי דירות בבניין שאינם מעוניינים בביצוע הפרויקט. לכך יתכנו סיבות רבות, חלקן ענייניות ומוצדקות וחלקן פחות. יתכן בהחלט שאם אתם בעלי דירה בבניין שעתיד לעבור תמ"א 38/1, תוכלו למצוא את עצמכם מהעבר האחר של המתרס – בעמדת הסרבנים.
בהכללה, ישנם שני סוגים של סרבנים – כאלו שהפרויקט הופך את חייהם לבלתי נסבלים או כאלה שברמה האובייקטיבית הנכס בבעלותם נפגע מיישום הפרויקט. לקבוצה הראשונה משתייכת אוכלוסיית הקשישים – קבוצה שבה כל שינוי המתחולל באורח החיים שלהם, ולא כל שכן – שינוי קיצוני כמו פרויקט תמ"א 38 – גורם להפרה קשה של האיזון בחייהם. לשם המחשה, הקשישים לא בהכרח מבקשים לעצמם דירה חדשה, מרווחת ומתקדמת יותר והם בטח לא מבקשים לגור בתנאים קשים באתר שיפוץ (במקרה של תמ"א 38/1) או להיות מפונים מביתם (במקרה של תמ"א 38/2). זוהי אוכלוסייה שיש לנהוג בה במשנה זהירות ועדינות שכן הטענות שלהם לגיטימיות וצודקות והקושי עבורם הוא מהותי. הסוג השני של סרבנים הוא כאלה שהתכנון של הפרויקט אינו מספק להם שיפור ביחס לקיים היום. מדובר בקבוצה קטנה יחסית של סובלים משינוי.
איפה החנייה שלי?
תפיסה רווחת אך מוטעית גורסת שאם הפרויקט חדש – החניה שבצדו מובטחת – ולא כך. למעשה עם אישור תוכנית הרבעים ותקן החניות בעיר תל אביב – הבטיחה העירייה פעם נוספת להגביל את כמות הרכבים בעיר באמצעות צמצום תקני החניה. מכאן, שגם אם הפרויקט חדש או מחודש – אין הדבר מבטיח כלל כי לכך יתווספו מקומות חניה לרוב. אז אמנם בבניינים שלא קיימת בהם חניה כיום, אין רווח של חניה אך גם אין הפסד, אבל תפיסתית, בהרבה מהמקרים הציפייה לחניה לא ממומשת.
תמ"א 38/1 – לא חדש, אלא מחודש
אין ויכוח כי דירות שסיימו את שלב פרויקט תמ"א 38/1 לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה – עדיפות באופן כמעט גורף ביחס למצב שהיה לפני תחילת הפרויקט. אולם טעות נפוצה היא לחשוב כי מדובר בדירות חדשות. למעשה תמ"א 38/1 הוא פרויקט של שיפוץ המבנה – בראש ובראשונה לשם חיזוק מפני רעידות אדמה – אבל גם לשם שיפור באיכות הדירות הקיימות. המשמעות היא שהנכסים מושבחים באמצעות החידוש שלהם ולא בעצם היותם חדשים (למעט הדירות החדשות שנבנות עבור היזם המבצע). במקרים כאלה, הרווח הוא אמנם גדול – החלפת ישן במחודש, חיזוק נגד רעידות אדמה, מרפסות שמש, ממ"דים – אבל לא בדומה לדירות חדשות בבניין חדש לחלוטין כמו בפרויקטי תמ"א 38/2.
הנה אם כך, מי שמבקש יכול למצוא מגרעות בנכסים שעוברים תמ"א 38 אבל אנחנו מודים שהיה לנו אתגר לא קטן לאתר ולהבליט מגרעות אלו כי רוב הסיכויים שגם אתם – בדומה להרבה אחרים – תהנו מהפירות של פרויקטי תמ"א 38, בין אם המדובר בחיזוק מבנים קיימים או בהריסה ובנייה מחדש.
