מאת: דרור הניג – רו"ח, יועץ פיננסי ומומחה בליווי כלכלי למשפחות ומשכנתאות
כאשר אתם באים לרכוש דירה חדשה או מיד שנייה, אתם נכנסים לעסקה גדולה של מיליוני שקלים. מכיוון שכן, בניגוד לרוב העסקאות שתעשו בימי חייכם, בכדי להיות מסוגלים לעמוד במחיר הנכס עלכם יהיה להיעזר בעזרה מימונית של הבנק שיעמיד לרשותכם את מלוא הכסף הדרוש באופן מיידי – ואתם תחזירו לו את הסכום בתוספת ריבית למשך 15,20 ואפילו 30 השנים הבאות.
זו עסקה גדולה מאוד עם עלות גדולה ומשתנה (מחיר הכסף, "הריבית", משתנה כל הזמן. בטח בטווחי זמן של עשרות שנים; ד"ה) ולכן לא מדובר בעסקה של "שגר ושכח" אלא יש להיות עירניים לשינויים ולבצע התאמות הכרחיות במהלך ימי חייה.
מהי משכנתא ומהו מחזור משכנתא?
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח הניתנת על ידי בנקים או גופים פיננסיים אחרים לצורך רכישת נכס נדל"ן. המשכנתא משמשת כבטוחה להחזר ההלוואה, כאשר הנכס הנרכש משועבד לטובת המלווה עד להחזר מלא של ההלוואה. המשכנתא מורכבת מקרן ההלוואה והריבית, כאשר התשלומים החודשיים כוללים החזר חלק מהקרן ותשלום ריבית.
מחזור משכנתא הוא תהליך שבו לוקחים הלוואה חדשה כדי להחזיר את המשכנתא הקיימת. המטרה העיקרית של מחזור משכנתא היא לשפר את תנאי ההלוואה, כמו ריבית נמוכה יותר, תקופת החזר קצרה יותר או תנאים נוחים יותר המתאימים להחזר החודשי של הלווה.
מחזור משכנתא יכול להתבצע באותו בנק שבו נלקחה המשכנתא המקורית (מחזור פנימי) או בכל בנק אחר (מחזור חיצוני)
למה כדאי למחזר משכנתא?
במחזור משכנתא יש יתרונות רבים למשק הבית:
- הפחתת תשלומי ריבית: שינוי אחד המסלולים במשכנתא לריבית נמוכה יותר יכול לחסוך סכומים משמעותיים לאורך חיי ההלוואה. לדוגמה, אם הריבית הנוכחית נמוכה יותר מהריבית שבה נלקחה המשכנתא המקורית, ניתן להפחית את התשלומים החודשיים ואת סך התשלומים הכולל.
- קיצור תקופת ההחזר: מחזור המשכנתא לתקופה קצרה יותר יכול להקטין את סך התשלומים הכולל. למרות שהתשלומים החודשיים עשויים לעלות, סך הריבית שתשלמו יקטן.
- שיפור תנאים כלליים: מעבר לתנאים נוחים יותר, כמו אפשרות להחזרים גמישים או תנאים מותאמים אישית, יכול להקל על ניהול התקציב המשפחתי.
- שיפור דירוג האשראי: מחזור משכנתא יכול לשפר את דירוג האשראי של המשפחה, במיוחד אם התנאים החדשים מאפשרים החזרים נוחים יותר.
על מה צריך לשים לב כשבאים למחזר משכנתא?
- עמלות וקנסות: יש לבדוק אם קיימות עמלות פירעון מוקדם או קנסות על סגירת המשכנתא הקיימת. עמלות אלו יכולות להשפיע על הכדאיות הכלכלית של מחזור המשכנתא.
- עלויות נוספות: יש לקחת בחשבון עלויות נוספות כמו דמי פתיחת תיק, שמאות, ייעוץ משפטי ועוד. עלויות אלו יכולות להצטבר ולהשפיע על הכדאיות הכלכלית של המחזור.
- השוואת הצעות: חשוב להשוות בין הצעות שונות מבנקים וגופים פיננסיים כדי למצוא את ההצעה המשתלמת ביותר. יש לבדוק את הריבית, תקופת ההחזר, תנאים נוספים ועמלות.
- תנאי השוק: יש לבדוק את מצב השוק והריביות הנוכחיות כדי לוודא שמחזור המשכנתא אכן משתלם. במקרים שבהם הריביות בשוק נמוכות, מחזור משכנתא יכול להיות משתלם במיוחד.
- יכולת החזר: יש לוודא שהמשפחה יכולה לעמוד בתשלומים החודשיים החדשים. חשוב לבחון את התקציב המשפחתי ולוודא שההחזרים החדשים מתאימים ליכולת הכלכלית.
לפני שניגשים לבצע את התהליך, ישנם מספר שלבים חשובים שיש לקחת בחשבון.
בדיקת כדאיות כלכלית למחזור משכנתא:
השלב הראשון הוא בדיקת הכדאיות הכלכלית.
יש לנתח את המצב הקיים באמצעות בדיקת דוח היתרות לסילוק המשכנתא.
ניתוח זה מאפשר להבין את המשכנתא הנוכחית ואת הכדאיות הכלכלית של המחזור.
בנוסף, חשוב להשוות את הריביות בשוק מול המשכנתא הנוכחית. אם יש הבדל משמעותי בריביות, זה יכול להעלות את כדאיות המחזור.
כמו כן, יש לקחת בחשבון את כל העלויות הנלוות למחזור המשכנתא, כגון עמלות פירעון מוקדם, דמי פתיחת תיק, שמאות וייעוץ משפטי.
בניית תמהיל משכנתא
השלב הבא הוא בניית תמהיל משכנתא המתאים בדיוק למשפחה.
זה תהליך חשוב המצריך התחשבות בצרכים הכלכליים והעתידיים של המשפחה. יש לבחור בתמהיל שמאזן בין ריביות קבועות ומשתנות, תוך התחשבות ביכולת ההחזר החודשית. בנוסף, חשוב לוודא שהתמהיל כולל גמישות לשינויים עתידיים במצב הכלכלי של המשפחה.
קבלת אישור עקרוני וחתימות
לאחר שנבחר התמהיל הנכון, יש לפנות לבנק לקבלת אישור עקרוני למחזור המשכנתא.
לאחר קבלת האישור העקרוני, יש להשלים את התהליך על ידי הגשת המסמכים הנדרשים לבנק, כולל ולחתום על כלל המסמכים הנדרשים למחזור המשכנתא, כולל הסכם ההלוואה החדש.
מעקב ובקרה
השלב האחרון הוא מעקב ובקרה. יש לוודא שהתשלומים החודשיים מתבצעים כראוי לפי התנאים החדשים ולעקוב אחרי התנאים החדשים כדי לבדוק אם יש צורך לבצע שינויים נוספים בעתיד.
סיכום
מחזור משכנתא הוא כלי חשוב לניהול המשכנתא וכלכלת המשפחה. הוא מאפשר לשפר את תנאי ההלוואה, להפחית את התשלומים החודשיים, לקצר את תקופת ההחזר ולשפר את היציבות הכלכלית. עם זאת, חשוב לבצע את התהליך בצורה מושכלת, לבדוק את כל העלויות הנלוות ולהשוות בין הצעות שונות כדי למצוא את ההצעה המשתלמת ביותר. מחזור משכנתא יכול להיות צעד משמעותי לשיפור כלכלת המשפחה ולהבטחת עתיד כלכלי יציב יותר.
