שנת 2020 הסתיימה לאחרונה ואנו נמצאים בתחילת שנת 2021, וכמובן כולנו מעוניינים לדעת מה יקרה בשוק המשכנתאות בשנה האזרחית החדשה. בתחילת שנת 2020 המשיכה מגמת הירידה בריביות המשכנתא, ולקראות סוף השנה חלה עלייה מזערית בריבית המשכנתא כתוצאה מעודף ביקוש על היצע בענף הנדל"ן, ובעיקר בגלל משבר הקורונה.
שנת 2021 התחילה במגמה דומה של ירידה בריביות המשכנתא, ובנוסף בנק ישראל פרסם לאחרונה את החלטתו לבטל את מגבלת השליש במסלול הפריים, והשנה הלווים יכולים לקחת הלוואה של עד שני שליש בריבית משתנה.
יש לציין כי הביקוש לדירות עדיין גבוה מההיצע הקיים, ובמקביל אנחנו נכנסים לתקופת בחירות נוספת וגם חילופי השלטון בארצות הברית צפויים להשפיע על שוק הנדל"ן המקומי בישראל ועל הכלכלה והריביות במסלולי המשכנתא השונים. לקראת סוף 2020 ריבית המשכנתא ירדה במסלולים הצמודים למדד וגם במסלולים השקליים, ושנת 2021 ממשיכה עם אותה מגמה, אך צריך לזכור כי ירידת הריבית עשויה לשקף את מלאי הדירות המצומצם והירידה בהיקף עסקאות הנדל"ן למגורים.
מהו תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא שילוב בין מספר מסלולי הלוואה, לכל מסלול יש מאפיינים ותנאים שונים. כאשר אדם מעוניין לקחת מהבנק משכנתא כדי לרכוש דירת מגורים או כדי להשקיע בנכס, עליו לפתוח תיק משכנתא באחד מהבנקים למשכנתאות ולבחור את מסלולי ההלוואה, כלומר לבנות תמהיל משכנתא. הבנקים מציעים מסלולי משכנתא שונים, המסלולים שונים זה מזה בסוג וגובה הריבית, באופן ההצמדה, בגובה תשלומי ההחזר החודשיים ועוד.
ברוב המקרים כאשר בונים תמהיל משכנתא, בוחרים 4-3 מסלולי הלוואה שונים כדי לפזר סיכונים ולהתאים את ההחזר החודשי לצרכיו הייחודיים של הלווה וליכולת ההחזר שלו.
מה נכלל בתמהיל משכנתא כללי?
תמהיל משכנתא כללי מורכב מ-3 עד 4 מסלולי הלוואה שונים, ובתמהיל הכללי נהוג לבחור את המסלולים הפופולריים ביותר כגון: מסלול משכנתא בריבית פריים הנחשב לכוכב המשכנתאות בגלל אפשרות הפירעון ללא קנסות גבוהים והריבית הנמוכה, המסלול אינו צמוד למדד המחירים לצרכן וזהו יתרון חשוב עבור הלווים. בנוסף, התמהיל הכללי כולל מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, מסלול בריבית קבועה לא צמודה (קל"צ) ומסלול ריבית משתנה צמודה למדד עם נקודת יציאה אחת לחמש שנים.
בתמהיל הכללי מתייחסים לסכום המשכנתא, ליכולת ההחזר, להלוואות גישור ולהכנסות וההוצאות החודשיות, מטרת התמהיל הכללי היא לקבל מושג על מאפייני המסלולים השונים כדי לבחור את השילוב המתאים ביותר ללווה.
מה זה תמהיל משכנתא אישי על ידי יועץ משכנתאות מומחה?
תמהיל משכנתא אישי נבנה על ידי יועץ משכנתאות מומחה ובעל ידע וניסיון רב, התמהיל האישי יכול לכלול יותר מסלולים, לפעמים 5 או 6 מסלולים שונים, וכל מסלול שונה מהאחר גם מבחינת תקופה, במטרה להוזיל ריביות ולשפר תנאים עבור הלווה. בתמהיל משכנתא אישי מתייחסים לריבית במשק ולשינויים הצפויים בריבית ובמדד, כמו כן מתייחסים לשנות החזר ההלוואה ולצרכים ייחודיים של הלווה, למשל תכנון להרחיב את המשפחה, הקמת עסק, צפי לקבל סכום גדול בעתיד הקרוב וכו'.
שיקולים בבחירת תמהיל משכנתא כללי
בשנת 2021 אין יותר מגבלת שליש עליה החליט בנק ישראל לפני מספר שנים, לכן ניתן לקחת מסלול משכנתא בריבית פריים עד לשני שליש מסכום המשכנתא. בסביבה של ריבית נמוכה זהו מסלול אטרקטיבי לרוב הלווים, אך יש להתייחס לסיכונים אם הריבית תתחיל לעלות מעלה.
מגבלות נוספות של בנק ישראל הן לפחות שליש במסלול משכנתא בריבית קבועה ותקופת פירעון עד 30 שנה.
שיקולים נוספים לבחירת מסלולי משכנתא
שיקולים נוספים לבחירת מסלולי משכנתא, מעבר לשיקולי ריביות משכנתא, הם בחירת מסלולים ללא עמלת פירעון, למשל מסלולים עם תחנת יציאה ידועה מראש, שינויים צפויים בריבית, סיכונים אפשריים, הון אישי ועוד.
