גובה ההון העצמי שאותו תצטרכו להעמיד כדי לקבל משכנתא מהבנק תלוי בערך הדירה, בתקופת ההחזר ובתקנות בנק ישראל. במאמר הבא, נציג בפניכם את עיקרי הדברים ונסביר מה לעשות כדי להגשים את חלום הדירה הראשונה
אביעד ברטוב 15/04/2018
הון עצמי לרכישת דירה ראשונה מורכב מחסכונות, מענקים מהמשפחה וסכומי כסף שונים. מומלץ להגיש בקשה לאישור עקרוני למשכנתא רק אחרי שצוברים קביעות מסוימת במקום העבודה, להציג דפי חשבון שמעידים על תזרים חיובי ולהיפטר מכמה שיותר התחייבויות אחרות. בנוסף, יש לקחת בחשבון שגובה ההון העצמי הנדרש מושפע מהנחיות בנק ישראל ומגובה ההלוואה שתבקשו.
באופן כללי, ערך הדירה כולל ההוצאות הנלוות פחות ההון העצמי שעומד לרשותכם ייתן את גובה המשכנתא הנדרשת לרכישת הדירה. ככל שהדירה עולה יותר וההון העצמי שלכם נמוך, כך תעלה המשכנתא ויחד איתה הריבית. מנגד, בגיוס הון עצמי גבוה תוכלו לצמצם את גובה ההחזר ולהתמקח על תנאים מועדפים מול הבנק.
מה קובעות תקנות בנק ישראל?
ההמלצה של בנק ישראל היא להגיע למצב שבו ההחזר החודשי על המשכנתא לא עולה על שליש מהכנסות הנטו של הלווים. בתוך כך, תקנות בנק ישראל קובעות שרוכשי דירה ראשונה ייאלצו להעמיד הון עצמי מינימאלי של 25% משווי הנכס.
זה אומר שאם אתם רוצים לקנות דירה בשווי של 1.3 מיליון ש"ח, תצטרכו הון עצמי מינימאלי של 325 אלף ש"ח. עם הון עצמי נמוך מזה הבנק לא יאשר לכם את המשכנתא, וזה לא רק כי הוא לא רוצה אלא בגלל שאסור לו.
לשם השוואה, משפרי דיור שמשתמשים במשכנתא כדי לעבור לבית גדול יותר ייאלצו להעמיד הון עצמי של 30%. כאן ניתן לראות דוגמא לאופן שבו תקנות בנק ישראל דווקא מקלות על זוגות צעירים שרוכשים את הדירה הראשונה, כי רוכשי דירות להשקעה למשל יצטרכו להעמיד הון עצמי של 50% ובלעדיו הם לא יקבלו הלוואה.
כך תחשבו את המשכנתא המתאימה לכם
עליות המחירים של השנים האחרונות יצרו מצב שבו לווי משכנתאות נדרשים בפועל להביא יותר כסף מהבית בתור הון עצמי. במידה והם לא מצליחים לגייס אותו מהכנסות, פיקדונות, חסכונות, קרנות נאמנות, ניירות ערך וכדומה, יכול להיות שעדיף להם לחפש פתרונות אלטרנטיביים. אפשר למשל לשקול נטילת הלוואה על חשבון חסכונות לטווח בינוני וארוך, או להתייעץ עם ההורים לגבי שעבוד נכס שיש להם כנגד הלוואה בתנאים אטרקטיביים.
בנוסף, כדאי להיעזר בכלים כמו מחשבון משכנתא בשביל לדעת למה להיערך. המחשבון מאפשר להעריך את סכום המשכנתא, או לחילופין את ההחזר החודשי הצפוי בהעמדת הון עצמי מסוים ובהזנת נתוני ריבית. במידה וקובעים את ההחזר החודשי הרצוי, מקבלים את סכום המשכנתא הצפוי, ובמידה וקובעים את סכום המשכנתא הרצוי מקבלים את ההחזר החודשי.
