כאשר באים לרכוש דירה יד שנייה יודעים בדיוק מה מקבלים: אפשר לדעת איזה כבישים עוברים ואיפה, אילו בתי ספר יש בסביבה ועד כמה המרכזים המסחריים מפותחים, האם הגינה מטופחת או מוזנחת ואיך תראה הדירה מייד לאחר קנייתה, אפילו אודות השכנים אפשר לברר. להבדיל מכך, במצב של רכישת דירה מקבלן המצב הוא שונה לחלוטין: הדירה על פי רב נקנית "על הנייר", כאשר יש צורך להיעזר בתוכניות, מידע ולא מעט דמיון על מנת לקבל מושג לגבי התוצאה הסופית. גם תהליך הקנייה הוא מעט שונה, וכן הדגשים אליהם יש לשים לב. אז איך נעשה את זה נכון?
סוף מעשה במחשבה תחילה
למרות שלכאורה מדובר בעניין מובן מאליו, כאשר אנשי מכירות ושיווק נכנסים לתמונה כדאי לזכור את הדברים הבסיסיים: מה המטרה והצרכים, כמה כסף יש לנו, כמה משכנתא נוכל לקחת ומה חשוב לנו לבדוק.
זוג צעיר אשר מתכנן ילדים בעתיד הלא רחוק – כדאי שייקח אותם בחשבון ברכישת הדירה: חישוב של גודל הדירה והחלוקה הפנימית שתתאים גם לגידול ילדים, מצב בתי הספר וגני הילדים בסביבה, האם יש פארק משחקים בקרבת מקום? שיקולים שאינם בהכרח רלוונטיים עבור משפחה בה הילדים כבר עזבו את הקן. אם בונים על רכישת דירה ומעבר תוך פרק זמן קצר לדירה גדולה יותר, מומלץ לקחת בחשבון עליות מחירים עתידיות וכן את עלויות המעבר, לכן, לא תמיד מדובר בעסקה משתלמת.
שיקולים פיננסיים הם שיקולים קריטיים בקבלת ההחלטה איזו דירה לרכוש. זכרו, מחיר הדירה אינו הסכום הסופי אותו תצטרכו לשלם עבורה, אלא שיש לקחת בחשבון גם עלויות של מס רכישה, מס שבח, היטל השבחה, שכר טרחת עורך דין, עלויות רישום בטאבו, שירותי בדיקת הבית לקראת המסירה, שיפוצים והחלפות, עליית מדד תשומות הבנייה, ריבית למשכנתא, ריהוט והיד עוד נטויה. כמו כן, זכרו גם להשאיר מרווח בטחון בלקיחת המשכנתא – העתיד, במיוחד למשכי זמן כה ארוכים כמו בהלוואת משכנתא, רווי בבלת"מים כמו פיטורים או חלילה מחלה, עימם אולי תאלצו להתמודד ולכן יש לקחת גם אותם בחשבון.
בירורים ראשוניים
בין הבירורים הראשוניים אותם כדאי לעשות בתהליך רכישת דירה מקבלן: מי היזם ומה חוסנו הכלכלי? אילו פרויקטים הקים בעבר? מה המוניטין שלו? מה אומרים דיירים בפרויקטים אחרים שהיזם הקים? מה רמת הגימור המקובלת של היזם? עד כמה המפרט המתואר תואם את זה שהתקבל בסופו של דבר? מה האחריות שהיזם נותן?
מעבר לכך, בדקו את כל הגופים אשר היזם עובד איתם: מי הקבלן, איזה בנק מלווה את הפרויקט, מי האדריכל וכדומה. בררו גם כבר את כל הפרטים הנוגעים לפרויקט עצמו: כמה דירות וקומות יהיו בבניין? כמה מעליות? אילו סוגי חניות יהיו? האם ישנם מחסנים?
בדקו נושאים "בירוקרטיים" שחשיבותם רבה: בבעלות מי הקרקע? האם יש היתר בנייה? האם יש "הערת אזהרה" על הקרקע בטאבו לטובת הקבלן, והאם הקבלן יהיה רשאי לרשום הערת אזהרה לטובתכם?
ולא פחות חשוב, בדקו את סביבת הפרויקט – האם יש מפגעים שאתם מזהים כיום? האם הגישה התחבורתית נוחה לבניין? בדקו במועצה המקומית האם יש תוכניות פיתוח עתידיות, במיוחד אם ישנם שטחים פתוחים או בניינים ישנים סביב הבניין שנבנה.
וכעת – לדירה עצמה
אחרי הבירורים הראשוניים, הגיע הזמן לבדוק את הדירה עצמה: כיווני אוויר, מפרט טכני, שטחים ציבוריים – לכל הפרטים הללו ישנה משמעות כספית משמעותית: חדר כושר, בריכה או שומר יכולים להקפיץ את גובה דמי ועד הבית במאות אחוזים, כיווני אוויר מתאימים יכולים לחסוך בעלויות חימום או קירור, לאפשר גידול צמחים במרפסת ועוד. מפרט טכני משמעותי הן מבחינת מה שאתם צפויים לקבל וגם כמה תצטרכו להשקיע על מנת לשנות כך שיתאים לצרכיכם. מחיר הדירה לרוב אינו כולל שינויים ותוספות – האם תקבלו זיכוי ובאיזה גובה עבור פרטי גמר עליהם תוותרו? כמה יעלה לכם לבצע את השינויים הנדרשים לטעמכם?
ועכשיו לחתימה
עוד לפני החתימה דאגו לעשות מספר דברים: בררו לגבי משכנתא, שכרו עו"ד מטעמכם שיעבור על החוזה, הימנעו מלחתום על זיכרון דברים – מדובר במסמך מחייב, עברו על חוזה בעצמכם, בנוסף על המעבר של העו"ד ובדקו וודאו שהמפרט שסיכמתם עם היזם מפורט ולא קיימים סעיפים המאפשרים לו לשנות מפרט זה ללא ידיעתכם או הסכמתכם. כמו כן, וודאו דיש תאריך יעד למסירת הדירה, שיש שרטוט בו מצוין מיקום החניות והמחסנים וכי מחיר הדירה כולל את הוצאות הפיתוח הסביבתי (גינה, כביש גישה וכדומה) ולבסוף, בדקו מהו הפיצוי על איחור במסירת המפתח.
רצוי להקדים את לוח התשלומים למעט התשלום האחרון, לרב כ-10% מערך הדירה ביום מסירת המפתח. ככל שהתשלומים יועברו מוקדם יותר, כך תשלמו פחות על עלייה במדד תשומות הבנייה. הקפידו לוודא כי התשלומים מועברים לקרן נאמנות באמצעות שוברי תשלום ולא ישירות לקבלן ושקלו להבטיח את כספיכם גם על ידי רכישת ביטוח ורישום הערת אזהרה בטאבו.
כאן בונים.. ומוסרים
נסו לעקוב אחר תהליך הבנייה. קחו בחשבון שבניגוד לרכישת דירה יד שנייה, מועד קבלת הדירה לידכם יהיה לרב יותר משנתיים מיום חתימת החוזה. האם קצב הבנייה סביר? רצוי גם לשכור מהנדס בנייה שיבדוק את הדירה לפני שלב הנחת הריצוף וכל הערה שיש לכם – הפנו אותה במכתב רשמי ליזם, לא לקבלן.
בזמן המסירה בדקו היטב את הדירה: בדקו שיש חשמל בכל השקעים, שכל המפסקים תקינים ומגיע זרם חשמל, שהברזים ולחץ המים תקינים, שלא קיימות סתימות בביוב והניקוז, שכל החלונות והדלתות נפתחים ונסגרים בקלות, שאין פגמים בצבע, בריצוף, במשקופים ושיש שיפוע לכיוון הניקוז בחדרי האמבטיה ובמרפסות.
החוזה עליו חתמתם והחוק קובעים מהו משך הזמן בו הקבלן מתחייב לתקן ליקויים שמתגלים, בהתאם לסוג הליקוי. האחריות עצמה נחלקת לשתי תקופות – בדק ואחריות, כאשר בתקופה הראשונה, בדק, הקבלן מחויב לתקן כל נזק שלא נגרם באשמתו של הרוכש. בתקופת האחריות שאחריה הקבלן מחויב לתיקון רק בתנאים מסוימים.
במידה והיזם לא עמד בחוזה, או שקיימים ליקויים שלא תוקנו ניתן לפנות לרשם תלונות נגד קבלנים רשומים.
לסיכומו של עניין, רכישת דירה מקבלן שונה מרכישת דירה יד שנייה – הסיכון הכספי הוא גדול יותר כיוון שהדירה שמקבלים היא עדיין רק על הנייר ודברים רבים עלולים להשתבש עד למסירת המפתח. מצד שני, כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן הדירה עצמה נבנית בסטנדרט בנייה מתקדם ומדובר בדירה חדשה אותה קל יחסית להתאים לרצון והצרכים המדויקים של הרוכשים.
